房价博弈不仅是房企与购房人,新动力加入才是主因

涟水看房网小编 | 2019/7/24 15:13:48 来源:涟水看房网
核心概要:房地产兴旺发展的同时也伴随着相关利益方之间的博弈,各方由于所处的位置不一,博弈各方之间力量差异明显,往往谁的力量更大,则机会向谁倾斜。当然也有力量重要的一方由于方方面面的原因在具体行动中有所偏离,所以更多的时候形成的单一上涨格局。那么,在具体博弈过程中有那一些影响我们的房价呢?首先肯定是买卖双方的博弈最为…


房地产兴旺发展的同时也伴随着相关利益方之间的博弈,各方由于所处的位置不一,博弈各方之间力量差异明显,往往谁的力量更大,则机会向谁倾斜。当然也有力量重要的一方由于方方面面的原因在具体行动中有所偏离,所以更多的时候形成的单一上涨格局。那么,在具体博弈过程中有那一些影响我们的房价呢

首先肯定是买卖双方的博弈最为重要:供应不足,需求量大,住房处于卖方市场,则房产开发商与投资客之间相辅相成,共同运作,让房价节节高涨。当购房需求不足,住房供应量加大之时,也就是说供大于求的时候,开发商与投资炒房人则会各自为战。他们会根据楼市降温及实际成交房价的变化及时调整自己的心理预期,并采取相应的行动保障自己的利益。开发商会给出一定程度的折扣来吸引买房人,例如秒杀价、特价房、工程抵款房等加速回款。而对于投资客来说,卖房的行动也会更加迫切。这个时候,各大中介网上二手房挂牌数量会明显增多,同时议价空间开始提高,降价10%都是正常现象。

其次是中央与地方的博弈:中央要求严控房价,稳定楼市,政策的执行初期要求一刀切,重在落实。而地方希望 具有更多的自主与灵活性,所以也就有了最近的一城一策的宽松。当然主基调仍然是房住不炒,这个定位始终不会改变。由于地方对于楼市和土地财政的依赖性很强。土地收入是地方财政主要收入来源,房地产对于整个产业链的影响深远,与地方经济增速有直接的关系。如果楼市遇冷对地方来说会产生巨大的影响。所以,就有可能出现中央控制房价的态度很坚决,在地方落地的过程中可能会遇到瓶颈,从地方财政收入的占比就可以明显看现,谁都无法放弃。

第三是心理预期的博弈,如果购房人预期未来房价会降,则会等待观望,这个时候,对开发商很是不利,因为买涨不买跌的心理存在。越是降价越不能实现销售,越是涨价,购房人越源意加杠杆买房,最火的时候买房就如买白菜一样。其实还不如买白菜,因为买白菜时还可以慢慢精挑细选,还可能讲讲价钱。而买房火热之时,不管好坏,只要抢就行。所以房企充分利用这一点,不停的制造热点,吸引买房人进场。而在所人预期房价是否会上涨之中,有一个重要的关注点就是土地拍卖的价格,如果地价连涨,成交火热,地王不停出现。这时,等待观望的买房可能就全出现恐慌情绪。因为,面粉贵了,面包的价格自然也会很贵。所以,每一次土拍涨价的消息,各大房企开发商会和中介一起充分利用,趁势热炒。

第四个博弈就是城市之间的博弈,这在前几年还是很少见,从2017年开始,各大城市突然发现有人才有经济的发展,有经济的发展才能有楼市的发展。所以抢人大战是一波更比一波强。从最初的高学历落户,向低学历甚至零门栏落户转变,由买房可积分落户向落户有购房补贴转变。由严格限制落户质量向大学生落户可半价买房进行转变。由于城市之音抢人大战刚刚开始,还会向更加激烈的程度演变,这对楼市的发展、对于房价的变化产生了一些新的变量,让房价的变化更加难以预测。

从目前来看,调控的态度还是非常坚决,“稳房价、稳地价、稳预期”也会要求严格执行的,上周不是有十几个城市被住建部点名了吗。不管怎么博弈,要从实际出发,从真心稳定房价出发,从供需出发。首先稳定地价,加大供应,同时稳定购房人心理预期,则房价稳定无忧。否则,也可能借助于一城一策的灵活性,让越调越涨再次出现,这是我们都不愿意看见的。

来自  看房说

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